Le calcul des bases de la fiscalité locale est "opaque" et "obsolète", avec des classifications correspondant à l'état du parc immobilier des années 1970, selon le rapport annuel de la Cour des comptes publié en février.

En 1989, le Conseil des impôts dénonçait déjà l'absence de prise en compte de "la valeur réelle des biens" pour déterminer l'assiette des taxes locales, rappelle la Cour.

Il remarquait notamment que "les immeubles anciens des centres-villes dont l'état réel n'avait pas été actualisé étaient sous-fiscalisés, alors que les habitations collectives construites à la fin des années 60 étaient surfiscalisées puisque dotées du +confort moderne+".

Mais la révision prévue en 1990 a été abandonnée deux ans plus tard, les simulations révélant "des transferts (financiers) d'une ampleur" jugée "insupportable par les autorités politiques".

Résultat: le paysage fiscal est aujourd'hui figé dans "la situation des années 1970", avec des appréciations sur la nature du confort des logements devenues obsolètes.

Les couloirs sont ainsi "un élément considéré comme une source de confort supplémentaire, ce qui enlève de la valeur fiscale à un appartement classé du 17e siècle aux pièces en enfilade", mais en ajoute à un HLM.

L'absence de révision des "bases cadastrales" a donc produit "un classement des biens immobiliers sans rapport avec la réalité et peu équitable", relève la Cour.

Par exemple, "un loft d'apparence extérieure modeste, luxueusement aménagé à l'intérieur, chauffé par des radiateurs électriques, donne lieu (...) à une assiette fiscale moins élevée qu'un appartement à loyer modéré, de même superficie, qui a le même nombre de salles de bains, un chauffage central et un vide-ordures".

Et si on se fie aux classements en vigueur, le parc immobilier français concentre essentiellement des biens au confort "modeste", voire "quasi-inexistant". Plus de deux millions de logements sont même jugés "très délabrés", bien au-delà des chiffres de l'Insee ou de la fondation Abbé Pierre.

"Les classes moyennes de notre pays" ne disposent que d'une cuisine comme pièce de réception" et très aléatoirement d'une salle d'eau", disent aussi les magistrats de la rue Cambon.

Une "situation de grave obsolescence" à laquelle contribue "la gestion souvent routinière des bases cadastrales par l'administration" qui procède à très peu de vérifications sur place, ajoutent-ils.

La plus grosse opération, conduite dans le département du Nord en 2003, avait suscité une forte émotion en se traduisant par un redressement fiscal "de l'ordre de 40%".